Британская недвижимость
Пять ужасных убийств в стиле «Джека-Потрошителя» произошли на площади менее четверти квадратной мили. Еще десять лет назад дома на этой призрачной и ветхой нейтральной полосе, расположенной между Сити и столичным Лондоном, можно было приобрести за 25–50 000 британских фунтов. Как все меняется!
Общий рост цен на недвижимость в столице в сочетании с проектом обновления прилегающего города Спиталфилдс поднял цены. Дом менее чем в 50 ярдах от места последнего – и самого отвратительного – убийства Потрошителя сейчас продается за более чем 1 миллион фунтов. В центре Лондона апартаменты с одной спальней продаются за невероятные полмиллиона.
По данным исследования, опубликованного в сентябре 2002 года компанией Halifax, крупнейшим ипотечным кредитором Великобритании, количество проданных домов стоимостью 1 миллион фунтов стерлингов в 1999-2002 годах удвоилось до 2600. К 2002 году он увеличился в одиннадцать раз с 1995 года. Согласно индексу цен на жилье The Economist, цены выросли еще на 15,6% в 2003 году, на 10,2% в 2004 году и на колоссальные 147% в целом с 1997 года. каждые 90 домов продаются еще дороже. Средний дом в Великобритании сейчас стоит 100 000 фунтов. В США соотношение цен на жилье к арендной плате и медианному доходу находится bisyor.uz на историческом максимуме.
Вспоминается хвастовство японцев, которые в разгар своего пузыря на рынке недвижимости хвастались тем, что территория королевского дворца в Токио стоит больше, чем вся недвижимость Манхэттена. Идет ли Британия тем же путем?
Дом – во многом похожий на Биг Мак – представляет собой корзину сырья, товаров и услуг. Но, в отличие от Биг-Мака – и индекса покупательной способности, который он породил – дома также являются инвестиционным средством и средством сбережения. Они часто приносят освобожденный от налогов прирост капитала, доход от аренды или выгоды от их использования (сэкономленные арендные платежи). Недвижимость используется для защиты от инфляции, откладывания денег на старость и спекуляций. Цены на жилую и коммерческую недвижимость отражают дефицит, инвестиционные причуды и меняющиеся настроения.
Домовладельцы как в Великобритании, так и в США – подстегиваемые агрессивным маркетингом и самыми низкими процентными ставками за 30 лет – рефинансируют старые, более дорогие , ипотечные кредиты и крупные займы под залог их «капитала» – то есть против стремительного роста рыночных цен на их жилища.
По данным Института Милкена в Лос-Анджелесе, пузыри активов имеют тенденцию как усиливать, так и пожирать друг друга. Прибыль от растущих торгуемых ценных бумаг используется для покупки недвижимости и повышения ее стоимости. Заимствования под залог жилья способствуют завышению курса акций на оживленных фондовых биржах. Когда один пузырь лопается, другой сначала получает выгоду от притока средств, в панике изъятых из сморщающейся альтернативы.
В количественном отношении значительно большая доля национального богатства связана с недвижимостью, чем с рынками капитала. Тем не менее, пресловутый эффект богатства – предполагаемое колебание воли к потреблению в результате изменения состояния фондовой биржи – столь же незаметен на рынках недвижимости. Похоже, что потребление коррелирует с прогнозируемым заработком на протяжении всей жизни, а не с состоянием сбережений и инвестиций.
Это не единственный противоречивый вывод. Инфляция активов – какой бы головокружительной она ни была – редко влияет на потребительские цены. Например, недавние пузыри в Японии и США совпали с затяжным периодом дефляции. Однако лопание пузырей действительно имеет дефляционный эффект.
В обзоре глобальных движений цен на жилье, проведенном в конце 2002 года, журнал The Economist пришел к выводу, что инфляция на рынке недвижимости является глобальным явлением. Хотя Великобритания значительно опережает США и Италию (рост на 65% с 1997 года), она отстает от Ирландии (179%) и Южной Африки (195%). Он находится в одном ряду с Австралией (113%) и Испанией (132%).
В газете иронично отмечается:
«Как и в случае с акциями в конце 1990-х годов, быки в сфере недвижимости сейчас выдвигают фальшивые аргументы. почему безудержная инфляция цен на жилье наверняка продолжится. Демографические изменения… Физические ограничения и жесткие законы планирования… Подобные аргументы звучали в Японии в конце 1980-х годов и в Германии в начале 1990-х годов – и тем не менее в последние годы цены на жилье в этих двух странах падали. Цены на британское жилье также упали в конце 1980-х годов».
Они обязательно сделают это снова. В долгосрочной перспективе рост цен на жилье не может превысить увеличение располагаемого дохода. Последствия лопнувшего пузыря недвижимости неизменно более пагубны и продолжительны, чем последствия медвежьего рынка акций. Недвижимость гораздо более заемная. Уровень долга может значительно превысить собственный капитал («отрицательный капитал») в период спада. В настоящее время кредиты не разрушаются высокой инфляцией. Ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой – одна треть годовой суммы в США – будут гарантировать, что бремя реальной задолженности будет расти по мере роста процентных ставок.
The Economist (апрель 2005 г.):
«Исследование МВФ по активам По оценкам Bubbles, за 40% жилищных бумов следует спад на рынке жилья, который длится в среднем четыре года и приводит к среднему снижению стоимости жилья примерно на 30%. Но учитывая, что многие покупатели жилья на быстро развивающихся рынках, по-видимому, основывают свои решения о покупке на ожиданиях огромной прибыли, недавний опрос покупателей в Лос-Анджелесе показал, что они ожидают, что их дома будут расти в цене на колоссальные 22% в год в течение следующего десятилетия экономического спада. по крайней мере, некоторые рынки кажутся вероятными».
Поскольку рынки акций и недвижимости находятся в унынии, люди возвращаются к наличным деньгам и облигациям и сберегают больше, что приводит к дефляции или рецессии, или к тому и другому. Япония является ярким примером такого изменения инвестиционных предпочтений. Когда цены падают настолько, что становятся привлекательными, инвесторы возвращаются как на рынки капитала, так и на рынки недвижимости. Этот цикл так же стар и неизбежен, как человеческая жадность и страх.